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土地转让合同风险防控
作者:青大泽汇律师事务所  更新时间:2016-01-14 16:32:33
土地转让合同风险防控

       土地转让与土地出让不同,土地出让系从国家处受让土地使用权,相当于“一手买卖”,土地转让系从土地使用权人处受让土地,相当于“二手买卖”,从法律风险角度看,土地转让的风险远大于土地出让,风险的防范是多方面的,而合同风险防控是重点。
一、转让标的(转让土地)的确认
       对于转让土地的信息要在合同中全面体现,首先可以解决转让方与受让方信息不对称的问题,其次信息披露可强化转让方对所转让土地的保证责任。
      一般来讲,对土地信息的确认一般分为三个层次:即土地权利信息、土地财税信息和土地开发信息。
      1、土地权利信息主要包括;产权证号、位置、面积、容积率、规划用途、有无抵押、查封情况等。
      2、土地财税信息主要包括:土地出让金缴纳情况、其他财税成本以及是否有未付款项等。对于未付款项的承担要相应作出安排。
      3 、土地开发信息,是指土地转让方对于土地进行开发的情况,包括土地开发手续进程以及开发资金的投入等。
二、关于转让价款的支付
        转让价款的支付,一般最为双方尤其是受让方所重视,原因如下:(1)转让方一般为企业,并不是政府,其诚信度无法把握(2)土地之上一般会有抵押,解押需要时间且也有风险;(3)办理过户需要一定的时间,存在一定的变数;(4)在转让过程中,转让土地有被查封或其他处分的理论可能等。
        因此,受让方一般采取分期付款的方式,而在哪些节点付款,付款多少以及出现问题如何处理等,是合同设计和风险防控的重点。下面从受让方角度出发,以受让已经抵押的土地为例:
        首先,第一笔款主要针对土地解押设计,土地只有解押之后才能过户。土地解押的资金往往需要受让方来承担,但对于受让方来讲,是拿钱替别人解押而前途未卜,因此要设定一些条件来降低风险。
        其次,第二笔款主要针对土地过户设计,具体是先过户后付款还是先付款后过户,要根据情况商定。
        再次,第三笔款主要针对开发手续的变更等来设计。
        其中,对于第一笔款因为是用于土地解押,为防止转让方不将款项用于解押,可约定由受让方直接将款项打入抵押权银行账户。对于第二笔、第三笔根据情况也可设立双方共管账户。
三、关于转让税费的承担

       土地转让过程中,要产生土地增值税、营业税、所得税等税费,如搞不清到底要缴纳哪些税,需要事先问询税务部门。对于税费承担要作出明确约定,避免日后纠纷。
四、合同的解除
       因土地转让标的往往巨大,一旦解除合同想恢复原状很难,因此在履行过程中,以不轻易解除合同为原则。但对于受让方来讲,确实存在能否解押、能否过户等变数,对于转让方来讲,也存在受让方能否及时付款等变数。因此,可主要针对上述所提要点设计解除条款,以合同目的无法实现作为解除条件,设计要轻重分明,必要时可设计惩罚性违约金,使之如悬于头上之利剑,起到一定的震慑督促作用。
律师简介:王群,狗万取现_狗万世界杯维护_狗万 提款保证律师,毕业于华东政法大学,从事法律工作十几年,曾担任过某大型外企法务总监,现任多家公司法律顾问,实践中积累了丰富的经验,擅长公司业务、刑事辩护及合同纠纷等。本着专业高效、诚信为本、尽职尽责的执业理念,实现当事人利益最大化,受到当事人一致好评。
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